¿Cómo se calcula la rentabilidad de una propiedad en alquiler?
Si te haces esta pregunta es porque estás pensando en invertir en una propiedad de alquiler y cosechar los beneficios económicos, pero tienes dudas sobre cómo calcular la rentabilidad.
¿Qué tan rentable es la vivienda en alquiler? ¿Qué costos deberías considerar? ¿Cómo se debe calcular la rentabilidad de una propiedad en alquiler?
La rentabilidad del alquiler es el retorno que nosotros, como propietarios, recibimos cuando alquilamos nuestras propiedades. Al arrendar su casa a un tercero, puede aprovechar y beneficiarse de la inversión que realizó al comprar la propiedad, ya que el inquilino arrendatario paga una renta mensual por el derecho de uso de la misma.
Es muy recomendable calcular la rentabilidad de una propiedad en alquiler para entender si la inversión realizada se encuentra dentro de un rango de rentabilidad adecuada, teniendo en cuenta los riesgos que implica invertir en una propiedad.
¿Cómo calculamos esto?
Primero debes conocer la ganancia bruta y la ganancia neta.
Ganancia Bruta: Para calcularla se debe considerar el costo del inmueble y los ingresos anuales que representa.
Ejemplo: Si compras un piso por valor de 189.000€ (gastos e impuestos incluidos) y lo alquilas por 800€ al mes, el beneficio bruto será:
La rentabilidad inicialmente considerada se calcula mediante la siguiente fórmula:
Ingresos por alquiler/precio de la vivienda×100
Si la casa cuesta 189.000€ y el alquiler mensual es de 800€, primero multiplica el alquiler mensual por 12 meses para obtener el alquiler anual:
Ingresos totales: 800 * 12 meses = 9.600 euros
Luego dividimos esos ingresos anuales por el precio de compra de la vivienda:
9.600/189.000=0,050
Multiplicando el número resultante por 100 obtenemos rentabilidad:
0,050*100=5
Margen de beneficio bruto: 5%
Si aplicas todo esto al ejemplo anterior, los costos a considerar para una vivienda que deseas alquilar son:
Comunidad de propietarios: 60€/mes
IBI: 23€/mes
Coste: 66,66€/mes
Seguro: 25 euros/mes
Previsión de mantenimiento: 20€/mes
Una vez que tengamos todos los datos usaremos la siguiente fórmula:
((Rentabilidad-Gastos)/Total Gastos de Inversión)*100
Precio de compra: 175.000€
Gastos de compra y venta: 14.000€
Mobiliario: 6.000€
Costes totales (vivienda, gastos de venta y mobiliario): 195.000€
Ingresos totales: 800*12 meses = 9.600 euros
Gastos de alquiler: 194,66 * 12 meses = 2.335,95 euros
((9.600€ – 2.335,95€) /195.000)*100 =3,73
Beneficio neto:
Para calcularlo debes considerar el costo del inmueble, los ingresos anuales del inmueble y los gastos anuales, los cuales debes restar de los ingresos.
¿Qué costos hay que considerar?
Costos de compra y venta: Si requieres financiamiento, debes calcular el costo de los impuestos de transferencia de propiedad, gastos de notaría y registro de la propiedad, y el avalúo (si corresponde). Todo esto añade alrededor del 8% al precio de una vivienda.
Costes de reforma: De media puedes invertir 6.000€ para reformar una casa entera.
Gastos de comunidad: Por lo general, los gastos de comunidad están incluidos en el alquiler de tu propiedad en Navarra, por lo que deberás restar este gasto de tus ingresos. Lo mismo ocurre en el caso de fugas anormales.
IBI: Impuesto que paga el propietario, que también debe deducirse de la renta.
Gastos de gestión: Si tu propiedad de alquiler está gestionada por una empresa externa, también tendrás que deducir este coste de tus ingresos.
Seguros: Incluye el coste del seguro del hogar, y si lo has contratado no es pagadero.
Costos estimados de reparación: Aproximadamente un mes de alquiler cada dos años.
En el último paso hay que calcular el PER, que es el ratio que se utiliza en el mercado de valores.
De esta forma sabrás cuánto tiempo tardarás en recuperar tu inversión.
Para hacer esto, utilizará la siguiente fórmula:
Precio de la vivienda: 195.000 euros
Alquiler mensual: 800 euros
Alquiler anual: 9.600 euros
PER: Precio de la vivienda/alquiler anual: 195.000 / 9.600 = 20,31 años necesarios para recuperar la inversión
